Fragen & Antworten

Haus oder Wohnung
Die Entscheidung zwischen einem Haus oder einer Wohnung hängt vor allem von Ihrer persönlichen Lebenssituation ab. Ein Haus gewährt mehr Freiraum, bringt aber auch eine Menge Arbeit mit sich. Der Pflegeaufwand für eine Wohnung ist zwar geringer als für ein Haus, doch dafür müssen Sie sich in der Regel mit einer Eigentümergemeinschaft arrangieren.

Stadt oder Land
Familie und Beruf haben meist Einfluss auf die Entscheidung darüber, ob Sie lieber in der Stadt oder auf dem Land wohnen möchten.

Neubau oder gebrauchte Immobilie
Gebrauchte Immobilien sind zwar oft preisgünstiger als Neubauten, doch sind hier häufig noch Modernisierungsmaßnahmen notwendig. Vor dem Kauf überprüft am besten ein Experte die Bausubstanz auf versteckte Mängel. Lassen Sie sich zudem bei dem Kauf einer gebrauchten Immobilie Protokolle der Eigentümerversammlungen und Handwerkerrechnungen der vergangenen Jahre zeigen, um den Zustand der Immobilie besser bewerten zu können.

Bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, sollten Sie folgende Unterlagen prüfen:

• Grundbuch: Gibt es Wege- oder Vorverkaufsrechte, ausstehende Erschließungskosten?
• Baulastenverzeichnis: Wie ist die Bebaubarkeit des Grundstücks?
• Liegenschaftskataster: Wie sind die Grundstücksgrenzen?
• Altlastenverzeichnis: Ist das Grundstück belastet, zum Beispiel durch Bodengifte?

Ein Notar unterstützt Sie zudem bei der rechtlichen Abwicklung Ihres Kaufvertrags. Er überprüft die Einträge im Grundbuch und bereitet den Kaufvertrag vor. Lassen Sie diesen vor Unterschrift von einem Anwalt prüfen, damit eventuell vor der Übergabe der Immobilie zu beseitigende Mängel festgehalten werden. Bis zur endgültigen Eintragung ins Grundbuch veranlasst der Notar eine Auflassungsvormerkung. Diese schützt Sie vor nachträglichen, nicht abgesprochenen Änderungen. Erst nach erfolgter Eintragung sind Sie der neue Eigentümer.

Besichtigen Sie nach Plan:

• Lassen Sie sich vor der Besichtigung den Grundriss zuschicken.
• Notieren Sie sich, was Sie untersuchen und welche Fragen Sie dem Verkäufer stellen wollen.
• Gehen Sie strukturiert vor, zum Beispiel von außen nach innen und vom Keller zum Dachstuhl.
• Denken Sie bei Eigentumswohnungen auch an das gemeinschaftliche Eigentum wie Tiefgarage oder Vorgarten.
• Lassen Sie sich den Gebäude-Energieausweis zeigen.

Funktion des Energieausweises

Immobilienbesitzer sollen mit einem Energieausweis motiviert werden, durch Modernisierungen den Wert ihres Gebäudes zu steigern. Käufer und Mieter können mit einem Energieausweis die Energie-Effizienz einer Immobilie bundesweit einheitlich beurteilen.

Pflicht zum Energieausweis

Die Energie-Einsparverordnung (EnEV) besagt, dass Hauseigentümer von Wohngebäuden bis einschließlich Baujahr 1965 Mietern oder Käufern seit 2008 einen Energieausweis vorlegen müssen. Seit Juli 2009 müssen alle Eigentümer auf Verlangen einen Energieausweis vorlegen.

Zwei Varianten des Energieausweises

• Bedarfsorientierter Ausweis: auf Grundlage des Energieträgers und des Zustandes von Gebäude und Heizung
  
• Verbrauchsorientierter Ausweis: auf Grundlage des Energieverbrauchs der vergangenen drei Jahre
  

Während Häuser bis Baujahr 1977 einen Bedarfsausweis benötigen, besteht bei Häusern ab Baujahr 1977 die Wahlfreiheit zwischen beiden Varianten des Energieausweises.

Gültigkeit und Kosten

Ein Energie-Ausweis ist zehn Jahre gültig und wird nur von Fachleuten ausgestellt, zum Beispiel von Architekten, bestimmten Handwerkern oder Ingenieuren. Da der Gesetzgeber keine Vorgaben zu den Kosten gibt, wird der Preis zwischen Aussteller und Auftraggeber frei verhandelt. Entscheidend sind die Gebäudegröße und der für die Datenerhebung erforderliche Zeitaufwand.

Es ist für alle Beteiligten immer einfacher, wenn Sie bereits alle notwendigen Unterlagen zusammengestellt haben. Idealerweise haben Sie von den folgenden Unterlagen bereits Kopien erstellt, die Sie Ihrem Berater aushändigen können.

• Kopie des Kaufvertrags (falls schon möglich) und Angaben zum Objekt
  
• Grundbuchauszug, Verkehrswertschätzung, Lageplan
  
• Baugenehmigung, Baupläne und -beschreibung, Verträge mit Architekten bzw. Handwerkern etc.
  
• Fotos vom Objekt
• Gültiger Personalausweis oder Reisepass
• Die letzten drei Gehaltsabrechnungen
  
• Die letzte vorliegende Steuererklärung bzw. den letzten vorliegenden Steuerbescheid
• Eigenmittelnachweis bzw. Vermögensaufstellung, zum Beispiel durch Selbstauskunft, Kontoauszüge etc.
• Nachweis von Versicherungen
• Verträge von Fremdverbindlichkeiten (sofern vorhanden)

Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, wenn Sie über ein stabiles Einkommen verfügen. Allerdings ist eine 110-Prozent-Finanzierung auch mit hohen Risiken verbunden. Dadurch können die veranschlagten Zinsen höher ausfallen.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger kann die Hausfinanzierung gestaltet werden. Wie viel Eigenkapital bei Ihrer Finanzierung sinnvoll ist, besprechen Sie am besten mit Ihrem Berater bei der Volksbank eG. Mit Ihnen gemeinsam stellt er eine für Sie und Ihr Vorhaben passende Immobilienfinanzierung auf.

Neben dem Kaufpreis für die Immobilie entstehen durch den Kauf weitere Kosten, wie zum Beispiel Notargebühren, die Grunderwerbsteuer oder eine Maklerprovision. Diese sollten in der Finanzierungssumme berücksichtigt werden.

Ein Zinszahlungsdarlehen ist besonders dann für Sie geeignet, wenn Sie Ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten möchten. Denn Sie können die Zinsen aus der Immobilienfinanzierung steuerlich absetzen und daher in erheblichem Umfang von möglichen Steuervorteilen profitieren.
Entscheidend sind dabei aber sowohl Ihre jeweilige persönliche steuerliche Situation als auch die vom Gesetzgeber festgelegten steuerlichen Rahmenbedingungen.

Diese Entscheidung treffen Sie am besten in einem persönlichen Gespräch mit Ihrem Berater. Denn jedes Ansparprodukt bietet unterschiedliche Vorteile, zum Beispiel:

• Bausparvertrag: Das Darlehen wird bei Fälligkeit durch die Bausparsumme (Bausparguthaben und -darlehen) abgelöst. Da Sie sich mit Abschluss des Bausparvertrags bereits den günstigen Sollzins gesichert haben, besteht für die Gesamtlaufzeit der Finanzierung meist kein Zinsrisiko mehr. Zudem besteht die Möglichkeit, dass der Staat Sie finanziell unterstützt.
• Fondssparplan: Hier haben Sie die Chance, Erträge zu erzielen, die über dem Zinssatz des Darlehens liegen. Diese Kombination kann lukrativ sein, erfordert jedoch eine hohe Risikobereitschaft, da Kursschwankungen die Tilgung des Darlehens bei Fälligkeit gefährden können.
• Lebensversicherung: Die Kombination der Finanzierung mit einer Lebensversicherung bietet Ihnen den Vorteil, dass Sie Ihre Familie für den vorzeitigen Todesfall absichern. Je nachdem, wann Sie die Versicherung abgeschlossen haben, können Sie zudem von steuerlichen Vorteilen profitieren.

Bei Baufinanzierungen wird mit dem Kreditgeber ein fester Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit vereinbart. Diese Laufzeit nennt sich Zinsbindungsdauer. Wenn der Baukredit nach dieser Laufzeit noch nicht getilgt ist, entsteht ein sogenanntes Restdarlehen. Hierfür müssen Sie eine neue Vereinbarung treffen, da die Zinsbindung abgelaufen ist.

In der Regel beträgt die Zinsbindungsdauer zehn bis 15 Jahre. Allerdings sind nur die wenigsten Hauskredite nach dieser Zeit vollständig getilgt. In Zeiten niedriger Zinsen kann es deshalb sinnvoll sein, sich schon bei Abschluss des ersten Kredits mit dem Abschluss eines Bausparvertrages niedrige Zinsen für die Zukunft zu sichern. Denn niemand kann voraussagen, wie sich Zinsen in einem Zeitraum von zehn Jahren entwickeln.

In der Regel wird bei Immobilienfinanzierungen mit dem Kreditgeber eine monatliche Rate vereinbart. Diese setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsteil zusammen. Diese Rate wird "Annuität" genannt.

Nehmen Sie zum Beispiel ein Baudarlehen in Höhe von 100.000 Euro auf und gehen von einem festgeschriebenen Zins von 2,5 Prozent und einem Tilgungssatz von 2 Prozent aus, ergibt dies für Sie eine monatliche Rückzahlungsrate von 375 Euro. Bei dieser Ratenhöhe wäre das Darlehen nach 31 Jahren rechnerisch abgezahlt. Zahlen Sie Ihren Hauskredit in höheren Raten zurück, verkürzt sich der Zeitraum.

Da die Kreditzinsen aktuell sehr niedrig sind, empfiehlt es sich, den Tilgungssatz so hoch wie möglich anzusetzen.

Sie benötigen ein Forwarddarlehen, wenn die Zinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung endet, Sie Ihr Darlehen aber noch nicht vollständig getilgt haben. In der Regel sollten Sie sich ein Jahr vor Ende Ihrer Erstfinanzierung mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen. Sie können sich aber schon bis zu fünf Jahre im Voraus die günstigen Sollzinsen sichern. Besonders bei dem derzeit niedrigen Zinsniveau kann das von Vorteil sein. Sprechen Sie Ihren Berater an.

Grundsätzlich wird hier die Höhe der Restschuld Ihres Immobiliendarlehens angenommen. Dabei werden die bis dahin noch einfließenden Tilgungsleistungen berücksichtigt. Sie sollten auch eventuell noch geplante Sondertilgungen berücksichtigen.

Generell erhebt die Bank einen Konditionsaufschlag dafür, dass sie Ihnen die günstigen Sollzinsen sichert. Sollten Sie die Auszahlung des Forwarddarlehens zu einem späteren Zeitpunkt wie vereinbart benötigen, erhebt das Kreditinstitut zudem Bereitstellungszinsen. Wenn Sie das Darlehen gar nicht mehr benötigen sollten oder den Vertrag vorzeitig kündigen, hat die Bank Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Schließen Sie das Forwarddarlehen bei einem anderen Kreditinstitut ab, müssen Sie mit zusätzlichen Kosten für die Neuzuordnung der Grundschuld rechnen. Mit einer Abtretung der Grundschuld können Sie die Kosten geringer halten.

Die KfW fördert mit ihren Programmen natürliche Personen, wenn sie Wohneigentum kaufen, bauen oder sanieren und selbst darin wohnen werden oder das Objekt wohnwirtschaftlich vermieten möchten. Mit Zustimmung des Vermieters können auch Mieter bei Umbaumaßnahmen unterstützt werden. Einige Förderungen gelten darüber hinaus auch für Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Berater Ihrer Volksbank eG informieren Sie gerne über Ihre Möglichkeiten.

Die Förderungen kommen zum Beispiel nicht für den Bau oder Erwerb von Ferienhäusern oder -wohnungen, für Umschuldungen bestehender Kredite und für Nachfinanzierungen bereits begonnener oder abgeschlossener Vorhaben in Frage.

Ja, grundsätzlich ist die Kombination mehrerer KfW-Fördermittel für ein Vorhaben möglich. Dabei darf die Summe der Förderprodukte die förderfähigen Kosten jedoch nicht übersteigen.

Sie können die KfW-Förderdarlehen direkt bei einem Berater Ihrer Volksbank eG beantragen.